以房养老被坑？居住权入法守护安居梦

随着时代的发展，中国正式步入了“民法典时代”。这一时代标志着《中华人民共和国民法典》的通过，该法案在5月28日由全国人大三次会议表决通过，于2021年1月1日开始实施。这部法典涵盖了7编内容，共计1260条，其中特别提到了许多与房产相关的问题，如房产继承、买卖租赁、物业管理等。随着人民网房产频道的深入报道，“人民楼视”栏目推出了一系列以案说法的报道，帮助公众理解《民法典》中的房产相关内容。

在现实生活中，居住权益和住房产权的问题常常引发权力与权益之间的博弈。为了回应公民对美好生活的需求，《民法典》首次提出了居住权的概念。那么，何为居住权？又在什么情况下可以设立居住权呢？

近日，广东某司法所成功调解了一桩涉及年迈父母的家庭矛盾。因村子拆迁，家庭分得了三套房，但因产权和居住问题引发争议。经过多次调解，最终通过设立居住权的方式解决了矛盾。母亲获得了一套房子作为居住权，而所有权归二儿子所有。这充分体现了《民法典》中关于居住权的规定：登记申请居住权后，可一直居住，不可被动离开。

《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。与租赁权不同，居住权可以无偿设立，但当事人另有约定的除外。

在实际生活中，有哪些情况适合设立居住权呢？北京安理律师事务所合伙人王纪朝在接受人民网记者采访时介绍了多种常见情形。例如，企业为给员工提供稳定性保障住房时可以设立居住权；在家庭财产分割中，设立居住权可以保护老人的居住权利，同时不影响财产分割；在“以房养老”模式下，居住权可以保障老人的权利，避免一些机构骗取老人房产的情况发生。

王纪朝提醒，《民法典》施行后，在二手房屋买卖过程中，购房者在查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况的还应注意查询房屋是否登记有居住权。同一家庭成员在财产分配时，居住权可能成为博弈的新战场，对财产的价值和兑现方式、周期产生巨大影响。

人民大学法学院教授王宗玉表示，我国法律上第一次规定的居住权在实践中具有重要意义。居住权属于用益物权，高于租赁的债权，因此居住权的优先级高于租赁。明确居住权并使其成为一项权利，将受到法律保护，侵犯居住权将有相应的惩罚措施。这一新的法律规定将为我们国家的房地产市场和居民生活带来深远的影响。