养老行业再迎政策利好，房企如何在摸索中开拓
近日，中央、国务院发布了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，为未来养老产业的发展描绘出了一幅宏伟蓝图。这份规划不仅明确了应对人口老龄化的战略目标，而且详细阐述了实现这些目标的具体路径和时间表。从初步建立应对老龄化制度框架，到构建更加科学有效的制度安排，再到形成完备的应对老龄化制度，这一系列目标的实现，标志着我国对于老龄化问题的思考和积极应对。
国家发改委负责人就规划情况回答了记者提问，强调了养老服务需求随着老年人口数量的增长而不断增长。当前，居家和社区养老服务供给不足，养老机构服务供给总量短缺与结构矛盾突出。对此，规划鼓励多渠道、宽领域扩大养老服务供给，引导金融、地产企业进入养老市场，推动养老机构跨界商业模式，并将服务逐步延伸至居家社区。
这一规划对整个养老行业及房地产企业来说无疑是一大利好。养老产业规模庞大但仍有待开发，尤其是随着老年人消费水平的提升和消费需求的多元化，养老市场潜力巨大。尽管养老产业在新世纪初期开始萌芽，并在近年进入快速发展期，但行业仍存在许多痛点。
我国自20世纪末进入老龄化社会以来，老年人口数量和占比持续增长。目前，虽然养老服务机构如万科、保利等都已涉足养老产业并形成了自己的模式和特色，但行业内仍无真正成熟的模式，也未出现以养老产业为主的上市公司。养老产业作为一个新兴市场涉及领域极广，仍有待进一步开发。尤其是民办养老机构在填补供给缺口方面发挥着重要作用，而其他形式的养老机构供给主体发展尚不充分。
在业内人士看来，养老产业的发展面临多重挑战。除了产品和服务的社会规范水平有待提高外，人口结构性问题、政策和社会生态的成熟度也是制约因素之一。万科集团高级副总裁刘肖指出，当前养老业务尚未到达规模化时机，而行业和品牌企业在开展养老业务时普遍担心风险问题。根据赛迪顾问发布的白皮书，行业痛点还包括医疗属性缺失和人才招引难等问题。
养老行业的黄金时代还远未到来。它需要面对的问题不仅包括服务标准的形成和定价机制的建立，还包括如何在地产领域提供配套服务、如何在大城市增加养老地产项目、如何解决需求和供给的平衡问题等等。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，养老有需求但供给跟不上是一个瓶颈问题。养老的问题是一个综合性的社会问题，需要各方面协同解决。而目前地产领域的服务和配套尚未跟上，部分养老地产项目缺乏复制性，大城市项目数量不足且过于郊区化的问题也亟待解决。
我国养老行业的发展虽然面临诸多挑战和痛点，但随着政策的不断出台和市场的日益成熟，其发展前景仍然广阔。未来需要、企业和社会共同努力，协同解决这些问题，推动养老行业的健康发展。针对当前养老领域面临的问题，如何结合医疗与养老服务，实现医疗资源的流动性与适用性，解决养老专业化人才的匮乏，以及转变人们的养老观念，成为了发展的重点。
一方面，现有的产品和服务过于偏重于护理功能。为了打破这一局面，我们必须深入挖掘医疗与养老的结合点。医疗资源的下沉，意味着我们需要创新医疗服务的输送方式，解决医生、护士的服务限制，以及医疗服务支付端的困境。这涉及到医保、长护险、个人支付三个分流口的合理分配问题。为此，有关部门正在积极试点共有产权养老项目，融合居家、社区和机构养老，确保为老年人提供24小时的高质量服务。《关于加快推进养老服务发展的实施方案（征求意见稿）》的公开征求意见，显示出部门对养老服务的重视和决心。
另一方面，养老人才是支撑产业发展的基石，但目前我国养老专业化人才严重匮乏，面临诸多困境。除了劳动人口红利下降这一宏观原因，社会地位低、养老服务培养体系不健全、职业发展空间有限也是主要原因。培养并留住专业的养老人才，成为当下亟待解决的问题。
随着观念的转变，养老产业正逐步走向商业化。以万科为例，其从2006年开始研究养老产业，提出了“邻里式养老”的概念，注重老年人的社交需求。截至目前，万科已布局了多个城市的养老项目，服务模式基本确定，但商业模式仍在摸索阶段。尽管如此，万科对养老产业的重视程度有增无减，甚至将其视为第二次创业的重要方向。
与此保利也在养老领域投入了大量资源，进行了全面布局。其他企业如远洋、恒大、绿城、碧桂园等也在积极适合自己的养老模式。这些企业在一、二线城市及发达地区加速布局，为养老产业的发展注入了新的活力。
养老产业正处于积极的发展阶段，无论是服务模式还是商业模式，都在不断与尝试。在面临挑战的也充满了机遇。随着政策的支持和企业的大力投入，相信养老产业将迎来更加美好的未来。保利自2012年起，便开始全面进军养老产业，旨在成为产业链的资源整合者。其独特的“居家养老、社区养老、机构养老”三位一体的创新模式，体现了保利对养老产业的理解和全面布局。其旗下主要有机构型养老品牌“和熹会”以及社区居家型养老品牌“和悦会”，采取连锁化运营，致力于内生力的构建，并向产业链上下游延伸整合资源。
在资金端，保利巧妙运用金融手段，与中国太平保险有限公司联手打造股权投资基金，并以养老公寓为底层资产成功发行了国内首单租赁住房REITs，有效解决了资金成本问题。在适老用品端，保利成立老年用品公司保利和品，并通过创投公司投资科技产品，获取了丰富的现金流。在运营端，保利通过与安平管理投资有限公司合作，获取了专业养老介护服务能力，并衍生出了项目运营管理、人才培训和策划咨询等领域的能力。
目前，保利在全国范围内的养老产业布局日渐完善。其在华北、华东、华南、西南等区域的重点城市已落地7家养老机构，并布局多个微型社区养老机构。保利还完成了200多个旧社区室外区域的适老化改造，实现了新项目适老化设计的全覆盖。保利通过举办老龄产业博览会等方式，持续推动养老产业的发展。
对于未来，保利有着清晰的规划。其计划用5年时间，在50个城市筹建80-100家和熹会。而在社区居家养老方面，则计划在未来3年内在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆。在盈利模式上，保利定位为微利，主要盈利来自于居家养老、社区养老和机构养老的服务费用。
尽管地产企业对养老产业充满热情，但由于投入大、投资期长、周转慢、运营风险高等原因，大多数养老地产项目仍处于微利甚至亏损状态。其中，部分项目存在住宅化倾向，导致认购者多为投资投机客而非老年群体。针对这一问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进向钛媒体分析了养老地产的现状与未来趋势。他认为，房企需要不断创新产品模式，与地方做好谈判，并关注新一代老年人的需求。养老地产应考虑老年人和小孩子互动、社区周边形成健身房等新的需求点，服务方面也需要积极配置，包括养生等内容。
保利的养老产业正在稳步发展，但仍需面对行业内的种种挑战。