养老社区困局：综合成本短期难降 盈利仍是

中国平安（02318）在五月推出了全新的康养品牌——“平安臻颐年”，并携首个高端产品线“颐年城”亮相。该公司计划在一线城市及核心二线城市的核心区位大力发展养老社区项目，建设市中心CCRC（持续照料退休社区）社区。同月，新华保险也展示了其首个大型CCRC社区——新华家园·颐享社区，其布局养老社区的蓝图已遍布大江南北，包括京津冀、长三角、珠三角以及西南地区。

目前，国内市场上已有近60个由13家保险机构投资的养老社区项目，床位数超8万张，遍布全国20余省市。虽然养老社区的发展成为行业趋势，但中国险企养老社区仍处于起步阶段。如何克服短期收益困难、提高整体入住率等问题一直受到业内关注。

针对这些问题，《中国经营报》记者采访了中国老龄金融分会理事胡乃军。他认为，保险机构发力布局养老社区的核心是险资的长期配置。在利率水平下行的当下，险资需要寻找与长期相匹配的投资项目，而养老社区是最优选择之一。从保险行业发展的角度看，养老、健康等私人型服务已成为增值服务的重要组成部分。

谈及保险和养老的融合发展的产业链条，胡乃军表示，这一链条将虚拟的金融产品和实体的服务相结合，如健康险和医疗服务、年金类保险和养老服务、资产增值和高端服务等的结合。最终目标是打造一个内部的良性循环，实现年轻时的货币时间价值转化为老年的服务购买力，再转化为产品的提供。

在养老社区领域，“房企系”和“保险系”都在积极布局。相较于其他资本，险企筹办养老社区的先天优势在于其长期稳健的资产管理和强大的销售能力。但短期盈利难题仍是行业面临的挑战。胡乃军表示，按照房地产行业的逻辑，养老机构很难在短期内实现盈利，因为其无法销售产权，现金流无法快速收回。但从服务角度看，若入住率高，各种服务收费能平衡当期现金流。

目前，保险机构推出的养老社区普遍定位高端，费用较高。这主要是由于保险机构在中低端养老服务领域的未能实现盈利，因此转向中高端市场。未来，随着管理成本的降低，养老社区有望向中低端市场延伸。胡乃军认为，未来养老社区的发展将更加注重市场细分，以满足不同消费群体的需求。

随着国内老龄化趋势的加剧，养老社区的发展前景广阔。险企、房企等多方资本都在积极布局，以期在这一领域取得更大的市场份额。而如何克服短期收益困难、提高入住率、实现市场细分等问题仍是行业面临的重要挑战。关于保险公司在养老社区布局的策略，从保险公司的视角来看，其决策过程更像是一种市场化行为。这种行为模式自然带有自身的经营和盈利逻辑，在一开始就走中低端路线是有一定难度的。

在接受《中国经营报》的采访时，业界专家胡乃军对“保险系”养老社区的盈利周期、资产模式及其优劣进行了深入剖析。他提到，无论是重资产还是轻资产模式，其关键在于如何锁定长期用户。重资产模式可以通过入住权等方式锁定客户，而轻资产模式则更加注重服务的外包和成本的控制。对此，各保险公司的战略选择有所不同。

胡乃军强调，虽然轻资产模式在初期投入上可能较低，但在长期锁定的稳定性方面，重资产模式可能更有优势。轻资产也可以作为一种有效的增值服务手段。

那么，如何确保养老社区的营收稳定并建立良好的竞争环境呢？这不仅仅依赖于单个保险公司的努力，还需要整个行业的共同努力。提高入住率、提升服务水平、强化宣传推广是关键。针对我国养老资源稀缺、利润微薄的现状，养老社区应该通过提供高品质的服务，尤其是医疗和转诊服务，来吸引老人长期居住。

胡乃军指出，未来的高端养老机构必须实现医养结合，拥有一个合理的基层诊疗体系。建立一个完善的转诊体系同样重要。只有如此，才能解决老人的各种健康顾虑，才能真正实现硬件和软件服务的结合。单纯的房屋建设或餐饮服务只是表面，真正的核心竞争力在于提供的医疗、健康等服务的质量。

保险公司在养老社区的布局中，需要深入理解市场需求，结合自身战略，灵活选择资产模式，并通过提供高品质的服务来吸引长期居住。只有这样，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。