以房养老险推行举步维艰：四年承保194单
铸币时代的警钟：市场乱象下的“以房养老”挑战
在当下金融市场的大潮中，低价值货币充斥市场，高价值货币步履维艰，铸币时代的劣币驱逐良币现象愈发显著。这一现象如今在保险市场尤为突出，其中涉及“以房养老”市场的乱象更是让人忧心忡忡。
一批机构打着“短期理财”、“高收益”的旗号，快速席卷房养老市场，导致老人被困“以房养老”短期理财骗局的案例频频出现。真正的以房养老保险，即老年人住房反向抵押养老保险，作为一种创新型商业养老保险业务，实则是将住房抵押与终身年金保险相结合。但现实是，真正的养老保障却难以在这样的市场环境中广泛推行。
自老年人住房反向抵押养老保险开展四年以来，虽然共有4家保险公司获得了该项业务资格，但仅有2家推出了相关保险产品，实际开展业务的仅有幸福人寿1家。截至2019年4月，幸福人寿推出的“以房养老”保险产品累计承保194单，涉及133户。
这些保险产品面对的投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。操作流程简单明了：老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按约定条件领取养老金直至身故。这样的操作，旨在为老年人提供额外的养老金来源，同时不改变他们的生活状态。
尽管政策与市场均有需求，但该业务的整体进展并不尽如人意。自2014年试点以来，尽管范围逐渐扩大，但实际的承保数量并未出现爆发式增长。幸福人寿作为目前实际开展业务的唯一机构，其产品的投保人群主要集中在北、上、广三地。
幸福人寿反向抵押养老保险办公室高级专员陈磊表示，反向抵押养老保险主要针对失独、孤寡、空巢老人或获得子女支持的老人。例如，上海的刘阿姨，77岁，再婚丧偶无子女，靠每月850元的救济金生活。在了解到反向抵押养老保险后，她选择通过此方式，让自己的房产转化为每月额外的养老金。这无疑是她的一种新选择和新希望。
刘阿姨在这栋房子里安居乐业，依靠着特殊的保险产品领取养老金直至生命的终点。这款产品设计独特，身故后，保险公司获得抵押房产的处置权。经过精心计算，房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余的部分依然归继承人所有。如果房产的价值不足以覆盖保险公司的养老费用，公司承担房价不足的风险，不再向家属追偿。这样的安排让刘阿姨和她的家人倍感安心。
这种小众业务的扩容之路却颇为曲折。虽然这项业务已经开展了四年，保单数量不算大，但每一步的拓展都凝聚了巨大的努力。幸福人寿推出的反向抵押养老保险，其办理流程比一般保险产品更为复杂。
反向抵押养老保险的投保年龄限定在60岁至85岁之间，但咨询者大多为五十多岁的中年人。房屋产权问题也是投保的一大障碍。有的房子是单位产权房，无法外部流通，自然不符合抵押要求。还有的老人因离婚或丧偶，房屋产权归属复杂，析产过程中的不确定因素也会影响投保成功率。
推行反向抵押养老保险的困难还在于这是一项涉及众多主体的复杂业务。一方面，投保人对产品的理解需要时间消化；另一方面，办理流程涉及多个外部环节。房产在家庭资产中的占比重大，其中涉及评估、公证、法律等多个环节，还有复杂的家庭人情问题。比如，曾有丧偶老人希望投保，但因子孙的反对而失败。
以上海为例，从第一批老人成功签署投保单至今，幸福人寿共接待了数百户咨询，深入面谈的有200余户。根据低收入、高龄、失独孤寡优先投保的原则及客户的意愿，初步达成意向的仅60余户。然而在实际操作中，因房屋产权不明晰、继承关系难以界定、调查信息难获得等问题，最终签约的客户只有几十户。拥有21年保险行业经验的陈磊表示，这是她见过的最复杂的保险产品。“不是之一，而是最复杂的。”她强调。
反向抵押养老保险围绕房产和养老展开复杂交易，涉及多个外部机构。正常的业务流程完成最快也需要两个月时间。目前耗时最长的一单业务从投保意向达成到流程完成共九个月。与传统保险不同，反向抵押养老保险的投保意向达成只是开始，后续还有房产价值评估、权属关系调查、房产抵押登记、遗嘱公证等重要环节。沟通成本极高，任何一个环节的延误都会导致时间推迟。尽管如此，保险公司仍在努力推进这一业务，为更多老年人提供安心的养老保障。随着以房养老的社会普及度有限，许多外部机构由于缺乏针对此项业务的管理办法和明确流程，导致沟通成本高昂，且一旦遭遇机构改革或职能调整，流程需重新梳理。这不仅耗费时间，更增加了操作的复杂性。
随着老年人口的激增，我国养老保障体系面临巨大压力，亟需完善和创新服务模式。其中，住房反向抵押作为小众产品却具有不可替代的地位，既能为特定群体增加退休收入来源，又能满足居家养老的需求。尽管理论上存在潜在市场，但供给侧和需求侧观望情绪浓厚，推进难度极大。
一位保险行业人士透露，住房反向抵押业务面临多重风险，包括长寿风险、市场风险、利息风险、政策风险等等。加之缺乏足够的市场规模以分散风险，保险公司对此业务持谨慎态度。与一些国家相比，我国在基层法律环境、社会诚信体系、中介服务机构质量等方面存在不足。
针对上述问题，郑秉文建议从政策层面着手解决。他提议借鉴美国的做法设立专门机构来推动这项业务的发展。此外在法律环境层面提出对现行法律进行修订和完善，为住房反向抵押创造良好的法律环境。同时指出保险公司也应改进产品设计和服务流程。事实上，政策层面的支持已经开始显现，如国务院办公厅发布的《关于推进养老服务发展的意见》明确提出支持商业保险机构开展老年人住房反向抵押养老保险业务并简化办事程序提升服务效率。随着外部环境的改善和政策的支持我国住房反向抵押市场有望逐渐进入稳态发展。