入住率两极分化 长三角养老地产之殇

随着中国社会老龄化程度的加深，养老产业正逐渐崭露头角，但当前的养老产业却面临着种种挑战与困境。虽然需求日渐旺盛，但养老产业的运营模式仍然显得扑朔迷离。许多企业，包括开发商和险资企业，似乎仍在清晰的产业路径。一些企业甚至以养老产业之名，行拿地卖房之实，使得真正的养老服务需求无法得到满足。

针对这一现象，《中国经营报》记者进行了深入调查，走访了多个养老社区及企业。龙湖集团便是其中之一。基于国家鼓励养老产业发展的利好政策，龙湖集团在巩固自身主营业务的积极养老服务业的创新与发展。其旗下椿山万树品牌正式进入上海市场，标志着龙湖集团在养老产业布局的进一步扩大。

记者在调查中发现，各养老社区的入住率呈现出明显的两极分化现象。尽管部分养老社区如亲和源迎丰老年公寓的入住率达到了90%，但仍有不少养老社区面临入住率低、收支难平衡的困境。例如，梧桐人家和中国太平耗资巨大的项目，尽管投入巨大，但入住率依然偏低。金色阳光颐养院也有大量的空余房源。

对此现象，中国林业与环境促进会副秘书长、中国健康养老产业联盟秘书长蒋洪卫表示，每个养老项目的投入不同，盈收平衡点也会有所差异。新建项目投入巨大，仅靠服务实现盈收平衡较为困难，这也是为什么险资养老服务项目要与保险产品挂钩，地产商的养老服务项目要实现会员制的根本原因。布晚科技联合创始人、布晚研究院院长岳军也指出，盈亏平衡受到项目模式、运营商背景、补贴、医保接入等多种因素影响。

在这一背景下，养老产业的运营者们需要深入思考如何提供符合老年人需求的服务，如何降低资金成本，如何提升入住率并实现运营收支平衡。他们需要创新业务模式，丰富服务内容，提高服务质量，同时积极与部门、保险公司等合作的可能性，共同推动养老产业的发展。只有这样，才能满足日益增长的养老服务需求，为更多的老年人提供有口碑的品质养老服务。养老产业的同质化呼唤产业思维

养老产业虽然前景无量，却面临严峻现状。透过表象看本质，我们发现养老配套的相关产业模式普遍陷入相似化的困境，面临着同质化竞争和缺乏统一标准的挑战。这种现象值得我们深思和新的解决方案。

亲和源迎丰老年公寓的业务模式展示了典型的养老产业收费结构。其会员制和年费制度针对不同客户群体设定了多种套餐。从熟年卡到A卡再到B卡，费用各异，同时配有不同的护理费用。除此之外，床位费用、护理等级费用也是养老服务业需要考虑的重要因素。顾客可以根据自身需求和预算选择最合适的套餐。

梧桐人家则采取了会员制和保险两种运营模式。不同的房型对应不同的价格和服务费用，显示了养老产业的差异化服务趋势。随着其护理专区即将开放，预计将会引入更多优质服务。金色阳光颐养院的收费结构也反映了养老服务的多元化需求，月费、押金和护理费构成了其主要的收费项目。

拾尔诺（上海）养老服务有限公司总经理万承锐认为，养老社区的服务内容大体相同，主要围绕文化娱乐、学习、健康、饮食等方面展开。成功的关键在于如何结合项目自身资源和客户需求，将某一点做大做强，形成特色。例如，若项目拥有三甲医院资源，便可将其作为重要卖点；若是像乌镇雅园那样拥有强大的学院资源，则可在此基础上打造学院式养老特色。

龙湖集团和绿城中国在养老产业上的展现了多样化的业务模式。他们结合地产开发、商业运营、长租公寓等多个领域资源，为长者提供精彩的都市养老生活。绿城中国在医养结合及居家日间照料方面进行了模式，尝试与小微养老机构结合，寻找持续经营发展的路径。

岳军认为，养老产业链非常长，企业入局需找准切入点。单纯的盈利模式不足以支撑养老产业的长期发展，必须有好的产业链思维。养老产业和其他大健康产业、医养产业等都有其痛点，需要企业根据自身资源和产业研究情况选择合适的切入点。社区居家养老的每一个模块都需要专业的运营团队来执行。没有对整个产业链的深入理解和对客户需求的精准把握，单纯做养老赚钱很难。

养老产业的同质化竞争背后呼唤的是全新的产业思维和创新模式。只有深入理解客户需求、整合资源、创新服务、形成特色，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。