两部委联合发文支持住房租赁资产证券化，养老
导读
证监会与住建部联手推出的住房租赁资产证券化通知，标志着我国资产证券化迈出了重要一步，养老地产亦将从中受益。这一改革举措为养老地产带来了新的发展机遇，预示着其将成为资本市场的热门投资领域。
资产证券化，这句华尔街名言“如果有稳定的现金流就将它证券化”正在中国变为现实。证监会和住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》如同一道号角，吹响了我国资产证券化的前进之路。对于养老地产来说，这一通知意味着什么呢？
我们需要理解什么是资产证券化。《通知》的出台，意味着具有稳定现金流的资产，可以通过破产隔离、结构化分层等技术手段，发行资产支持证券进行融资。这次推出的住房租赁资产证券化正是这一理念的具体实践，对于养老地产而言，其稳定的长周期现金流特点使其能够充分利用这一金融工具。这也意味着养老地产行业将迎来新的发展契机。养老市场的潜力巨大，据预测，到2030年，养老市场的价值将达到惊人的13万亿元人民币。各路资本纷纷看好这一市场，但养老地产在融资、资本结构和资金成本等方面存在的问题一直困扰着行业的发展。而资产证券化正是解决这些问题的有效途径。
此次《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，包括物业权属清晰、运营正常、现金流稳定等要求。在政策扶持方面，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域的租赁住房项目，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。最令人关注的是，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动REITs的发展。REITs作为一种房地产信托投资基金，具有拓宽房地产融资途径、丰富资本市场投资产品等优点。对于养老地产而言，只要其能长期稳定回报给REITs投资者，REITs就能为养老地产提供低成本的资金支持，推动养老产业链的专业化发展。
那么，养老地产如何玩转REITs呢？目前，虽然类REITs产品部分满足了养老地产的资金需求，但由于其开发和培育期较长，收益和期限要求尚未完全契合。对此，我们可以借鉴美国的REITs模式。美国养老地产的主要投资商就是REITs，大型REITs公司持有的物业数量众多，且大部分物业都是自有的。他们通过REITs模式成功吸引了大量投资者，实现了资金的快速聚集和项目的规模化发展。
《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的发布为养老地产带来了新的发展机遇。随着REITs等资产证券化产品的不断发展，养老地产将迎来更加广阔的发展前景。我们期待在未来的日子里，更多的资本、更多的企业能够参与到这一领域中来，共同推动养老地产的发展，满足日益增长的养老需求。REITs公司主要通过两种模式来运营旗下养老及医疗物业：净出租模式和委托经营模式。对于净出租模式，REITs公司将物业租赁给运营商，并每年收取固定租金费用。这些费用通常基于CPI指数调整，养老社区的毛租金收益率通常在物业价值的8-12%之间。所有与运营相关的直接费用、社区维护费、税费和保险费等均由租赁方承担。这种模式下，REITs公司的风险相对较低，收益稳定。
另一方面，委托经营模式则涉及到REITs公司将物业托付给经验丰富的运营商。运营商在此基础上每年收取相当于经营收入5-6%的管理费。值得注意的是，运营商不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益。相反，所有的经营收入都归REITs公司所有。以美国的养老社区为例，每单元的经营收入约为3000-0美元，这是租金收入的3-4倍。所有的经营成本也由REITs公司承担。这种模式下，REITs公司除了获取租金外，还能获得经营剩余收益，但同时也承担了大部分经营风险。
尽管净出租模式为REITs公司带来了稳定的收益和较低的风险，但为了满足不同市场的需求和提升资产多元化，部分REITs公司仍会选择委托经营模式运营部分物业。这两种模式的灵活应用使得REITs公司在金融海啸等困难时期仍能为投资者提供稳定的回报，从而保持了融资通道的畅通。
对于国内养老地产的发展而言，要想获得长期资金的支持，必须重视REITs这一金融工具。通过切割出稳定收益的部分，满足保守型长期投资人的需求。推动养老地产REITs的发展面临诸多挑战。
其中，资产的权属问题是亟待解决的关键。国内大部分养老机构属于福利用地，非营利性质，这使得产权不明确，无法进行资产证券化，也无法向特定受益人发放利息。即使产权清晰，也面临着补贴无法获取、高额税种等问题，导致盈利困难。REITs需要收益率至少达到8%左右的物业，但目前国内养老地产的收益率很难达到这一标准。
除了权属问题外，税收也是一大难题。税收优惠是REITs市场发展的主要驱动力之一。为了促进REITs的发展，各国大多以美国模式为参考，给予REITs一定的税收优惠。目前我国在这方面尚未有明确的针对性措施。
虽然REITs为养老地产提供了融资的可能性，但要推动其在国内的发展仍需解决众多挑战和难题。