只有北上广能够以房养老？

标题：“以房养老”：再度启程，挑战重重能否成功？

随着岁月的推移，老龄化问题日益凸显，养老已成为社会的重大议题。近期，“以房养老”这一模式再度进入公众视野，引发广泛讨论。这是一种融合了房地产与养老的全新尝试，让房产不再仅仅是传家之宝，而是一项能够产生持续现金流的资产。它是否能够真正解决养老问题，还存在诸多争议。

近日，幸福人寿董事长孟晓苏透露，老年人住房反向抵押养老保险产品最快将在明年一月份推出。这种模式下，老年人可以将已付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，以换取定期养老金。房主去世后，房产出售用于归还贷款，其升值部分归金融机构所有。这种模式在国内外的实践都面临诸多挑战。

国际上，“以房养老”的参与主体主要为和保险、银行等金融机构。而在国内，南京、上海等地的试点主要以地方财政、养老院为资金融出方，但大多已终止。这反映出中国的养老文化和人文因素对这种模式的影响深远。一线城市与二三四线城市房地产价值的变化也影响了这一模式的推广。一线城市的房价高涨，使得“租房养老”更具性价比。我国房产的70年产权问题也增加了试点的难度。

最大的风险在于抵押价值的确定。几十年的时间内，房产价格的波动可能非常巨大，商业机构在估值时面临巨大挑战。产品的设计需要满足高房价城市、高潜质房屋、高素质老人的三个条件。而无子女老人和“失独老人”是最合适的产品购买群体。

“以房养老”的定位模糊引发了诸多疑问：到底谁真正需要这种养老方式？事实上，我国的老龄化问题正在不断加速，养老问题迫在眉睫。一线城市的老人可能对“以房养老”的需求并不强烈，而二三四线城市的老人和家庭则面临更大的压力。平安证券的估算显示，在二三四线城市，利用房产进行反向融资的额度有限，每月实际收入不高，与现在的住房抵押融资相比优势不大。

未来房价风险始终是悬在中国楼市头上的一把达摩克利斯之剑。一线城市的房地产价格上涨趋势虽然暂时难以停止，但涨幅大也意味着泡沫大，一旦遭遇经济下滑带来的流动性紧张，房价出现断崖式下跌的可能性并非不存在。而二三四线城市的房地产调整压力已经到来。土地流转市场的垄断也影响了房地产权的流动性。这一切都为“以房养老”的试点增加了难度。

面对这一系列的挑战，“以房养老”能否成功还需拭目以待。但无论如何，我们都应该对这一创新模式保持关注和期待，希望它能为我们解决养老问题带来更多的可能性。在中国，由于房屋所有人只有70年的居住权（商用50年），并没有土地的所有权，因此房屋产权存在被收回或中途被强拆的风险。这种不确定性使得金融机构在参与相关计划时会有所顾虑。在此背景下，“以房养老”这一养老方式虽然有其存在的现实基础，但一直难以成为主流。

所谓“以房养老”，就是拥有房产的老年人通过抵押房产来获得养老金。这种方式与中国的传统观念如“养儿防老”和“留与子孙耕”的文化相悖，因此在推行过程中遇到了很大的阻力。随着社会的变迁，独生子女面临的赡养压力、空巢现象以及失独、丁克家庭的增多，以房养老的方式已经开始悄然出现。

当前有养老需求的人群大多出生于上世纪三四十年代，他们房产不多但子女较多，因此养老主要依赖子女。但随着计划生育政策的执行和人口老龄化的加剧，未来老年人的房产将会增多，而子女数量相对较少。将部分房产用于养老支出将成为一种长期的趋势。未来《物权法》对于土地使用权期满后自动延期的确认，将进一步推动老年人住房反向抵押的养老保险市场的发展。

除此之外，房产税和遗产税的推出也可能对“以房养老”有利。这些政策的实施能够减少老人对房屋产权的持有意愿，从而将房屋产权转化为现实消费。虽然这些政策在短期内在国内推出的可能性较小，但长期来看，其对“以房养老”的推动作用值得期待。

“以房养老”一直饱受争议。外界之所以反对这一方式，是担心其成为国家基本养老保险体系的替代品，损害公众利益和社会公正。但实际上，“以房养老”仅仅是一种可选择的、自愿的养老方式，并不会对基本养老保险体系构成冲击。

与此对于养老金资金缺口的重视不容忽视。需要继续寻找资金源头，充实国家基本养老金的来源。农村养老体系的建立也是未来需要面对的难题。从这个角度来看，未来的基本养老问题还将面临更多的资金挑战。但中国的养老体系应该是多层次、多元化的，国家基本养老保险在这个体系中的主导地位不能动摇。考虑到中国复杂的国情和经济发展不平衡的现实，未来的养老体系必须灵活多样，以满足不同人群的需求。