掘金养老社区：扎堆背后的经济账

投资养老社区对保险公司而言，不仅有助于销售其相关产品并产生协同效应，提升销售业绩，更可能帮助公司拓展中高端客群市场。从长期视角来看，通过养老社区带来的保单，保险公司可获得可观的利差收入，叠加养老社区的运营红利，为公司带来持续稳定的回报。

短期而言，中国险企的养老社区仍处于起步阶段，且“只租不售”的限制使得投资回报周期较长。养老社区的项目成本包括拿地成本、开发成本以及后期运营成本。在重资产模式下，保险公司面临着较高的拿地成本和开发成本，后期运营成本中，护理人员工资、物业管理费用占据较大比例。仅依靠社区租金、服务费和一次性押金，难以在短期内收回初期投资。

尽管面临挑战，保险公司仍纷纷积极投入养老社区。这是因为养老社区在短期内能带来保单销售和品牌效应，长期来看则可能成为公司稳定盈利的业务板块。

这些公司也在抢占政策红利。近年来，国家高度重视养老产业发展，发布了一系列支持养老产业的政策文件。政策对机构养老的定位不断提升，表明国家对机构养老的重要性日益认可。各部委也出台政策，支持养老服务业的发展，包括市场准入、法律保障、资金、人才、税收优惠和土地等方面的支持。这为保险资金进入养老产业创造了良好的政策环境。

在税收方面，养老机构和养老服务在增值税、企业所得税和城镇土地使用税等方面享有优惠。民政部还发布了关于社区养老的税收优惠政策。在补贴方面，各级也推出了一系列补贴政策，鼓励养老机构的建设和发展。

显然，保险公司积极布局养老社区，也是为了抢占政策红利期。据报道，保险养老产业相关负责人表示，一个养老社区项目从开工到经营周期较长，但一旦达到一定的入住率，即可实现盈亏平衡。先行者的成功经验也为后来者提供了信心。

长期来看，养老地产投资有助于险资穿越经济下行周期。以美国较成熟的养老房产运作形式为例，十年年均年化投资收益率可达6%-7%。计算持有型养老物业的资产酬金率时，需要考虑资金池规模、资产造价、理财收益率和运营服务溢价等因素。理想情况下，养老物业资产酬金率开通估计约在5.5-6.8%。

虽然目前国内保险系养老社区运营体系尚不成熟，难以立即获得运营服务溢价，但长期来看，随着人口老龄化的加剧和对养老产业的支持，养老社区仍是一个充满潜力的业务领域。泰康人寿董事长陈曾公开表示，他对养老社区的长期前景充满信心。他指出，经过10年的投资，养老社区的收益率可能稳定在2%-4%之间。如果将这个时间延长到30年，收益率可能会达到8%-9%。

随着中国经济快速发展，首轮享受财富积累的人群开始步入退休年龄，同时居民支付能力稳步提高，这些因素可能加速养老社区项目更快地进入盈利周期。泰康人寿等保险企业的战略投资，正在推动养老社区与保险产品融合，打造全生命周期的产业链。

保险和养老产业都是为人的一生提供健康、安全和生活保障的产业，两者有着天然的高度契合性。险资投资养老地产能够打通养老产业链上下游服务，实现产业协同。

一方面，养老社区与养老险、长护险、医疗险等保险产品紧密相连，同时带动上游的老年医疗、护理服务等产业。通过投资养老社区，保险公司可以整合相关产业链，打造全方位的养老服务。

另一方面，保险产品作为支付端与养老产业的服务端对接，实现了“保险+养老社区”的模式。在这种模式下，养老服务可以作为保险产品的替代现金补偿。保险公司通过投资养老社区，可以整合产业链资源，建立养老产业各个环节与保险保障之间的连接和增效机制，实现全生命周期的覆盖，增加各方的盈利渠道。

在短期内，投资养老社区不仅有助于保险公司销售与养老社区挂钩的产品，产生协同效应，还可以帮助保险机构提高中高端客群的市场占有率。目前，各大保险公司纷纷加大在养老产业和健康管理方面的投入力度，通过体验式营销和饥饿营销等方式推广养老社区。

从长期角度看，保险公司通过养老社区带来的保单对应的利差收入非常可观。再叠加养老社区的运营红利，这些收入完全能够弥补养老社区的投资成本。依靠保单销售红利，保险公司可以支撑对养老社区的高品质投入，保持高品质的运营服务品质，进而有效提高养老社区的入住率，实现持续盈利。

在人口老龄化和保险产品同质化的背景下，这也是各大保险机构纷纷加大在虚弱管理和养老产业投入力度的潜在逻辑。他们希望通过这种方式提升品牌和产品的竞争力，更好地满足消费者的需求，实现可持续发展。